Rifiuto di visita immobiliare: limiti e doveri dell'agente

Un potenziale acquirente viene privato della possibilità di visitare per la seconda volta un immobile. Il motivo addotto dall’agente immobiliare è il rifiuto dell’acquirente di conferirgli l’incarico di vendita per un’altra sua proprietà. Questo scenario, sebbene non infrequente nella prassi, solleva importanti questioni sulla correttezza professionale, la deontologia e gli obblighi legali del mediatore.

Analisi

Il comportamento descritto configura una pratica commercialmente e deontologicamente scorretta. L’agente immobiliare, pur agendo su incarico del venditore e avendone l’obbligo di tutelarne gli interessi, deve attenersi a principi di correttezza, diligenza e buona fede nei confronti di tutte le parti coinvolte, inclusi i potenziali acquirenti.

Il ruolo del mediatore, come definito dal Codice Civile, è quello di mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza. Sebbene l’agente abbia il diritto di selezionare i visitatori per conto del venditore, escludendo ad esempio soggetti palesemente non interessati o privi dei requisiti economici, tale selezione deve basarsi su criteri oggettivi e pertinenti alla compravendita in oggetto.

Subordinare il diritto di visita a un immobile alla condizione di ottenere un altro incarico professionale costituisce una pratica scorretta per diverse ragioni:

1. Conflitto di interessi: L’agente sta anteponendo un proprio interesse economico personale (acquisire un nuovo incarico) al dovere primario di promuovere la vendita dell’immobile per cui ha già ricevuto mandato. Rifiutare un potenziale acquirente qualificato danneggia, in primo luogo, il proprio cliente venditore.
2. Violazione della diligenza professionale: Tale condotta non rispetta i canoni di diligenza richiesti dalla professione. L’agente sta utilizzando la sua posizione di controllo sull’accesso all’immobile per esercitare una pressione indebita sull’acquirente.
3. Potenziale pratica commerciale scorretta: Secondo il Codice del Consumo, una pratica commerciale è scorretta se contraria alla diligenza professionale e idonea a falsare in misura apprezzabile il comportamento economico del consumatore medio. Imporre una condizione non pertinente e gravosa per la semplice visita di un immobile rientra in questa casistica.

In conclusione, il rifiuto di far visitare un immobile per le ragioni descritte non è una pratica professionale legittima. L’acquirente ha il diritto di essere trattato con correttezza e l’agente ha il dovere di operare nell’interesse del suo cliente venditore, promuovendo ogni valida opportunità di vendita.

Riferimenti normativi

• Codice Civile, art. 1754 (Mediatore): Definisce la figura del mediatore come colui che mette in relazione le parti per la conclusione di un affare in modo imparziale. La condotta descritta viola il principio di imparzialità funzionale alla conclusione dell’affare principale.
• Codice Civile, art. 1759 (Responsabilità del mediatore): Impone al mediatore un obbligo di informare le parti su tutte le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare. Agire per un secondo fine personale viola il principio generale di correttezza implicito in tale norma.
• Legge 3 febbraio 1989, n. 39: È la legge quadro che disciplina la professione di agente d’affari in mediazione. Stabilisce i requisiti di onorabilità e professionalità, i cui principi deontologici sono violati da comportamenti come quello in esame.
• Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del Consumo), artt. 20 e 21: Definiscono e vietano le pratiche commerciali scorrette, ovvero quelle contrarie alla diligenza professionale che possono alterare il comportamento economico del consumatore.

Riferimenti giurisprudenziali

Non sono disponibili riferimenti giurisprudenziali specifici e verificabili su casi identici. Tuttavia, la giurisprudenza costante tende a sanzionare i comportamenti del mediatore che violano i principi generali di buona fede e correttezza (artt. 1175 e 1375 del Codice Civile), soprattutto quando l’agente agisce per perseguire un interesse proprio in conflitto con quello del mandante.

Fonti e bibliografia

• Codice Civile
• Legge 3 febbraio 1989, n. 39
• Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del Consumo)