La Riforma delle Donazioni Immobiliari: Analisi del D.L. 132/2024 e il Regime Transitorio

Il Decreto-legge 29 settembre 2024, n. 132, ha introdotto significative modifiche alla disciplina delle donazioni immobiliari, con l’obiettivo di aumentare la sicurezza giuridica e facilitare la circolazione degli immobili provenienti da tali atti. La riforma interviene sull’azione di restituzione, ma la sua applicazione non è immediata per tutte le situazioni, prevedendo un regime transitorio che richiede particolare attenzione.

Analisi

La novità principale della riforma consiste nella modifica del meccanismo di tutela degli eredi legittimari (coniuge, figli e ascendenti), ovvero coloro ai quali la legge riserva una quota di eredità. In passato, un legittimario che riteneva lesa la propria quota da una donazione effettuata in vita dal defunto poteva agire non solo contro il donatario (chi ha ricevuto la donazione), ma anche contro i successivi acquirenti dell’immobile, chiedendone la restituzione. Questo rischio rendeva gli immobili di provenienza donativa difficilmente commerciabili e non finanziabili dalle banche.

Con la nuova normativa, l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti viene di fatto eliminata in determinate condizioni. Il legittimario leso potrà unicamente chiedere un risarcimento in denaro al donatario, senza poter più recuperare il bene dall’acquirente finale.

L’applicabilità della riforma dipende tuttavia dalla data di apertura della successione (corrispondente alla data di morte del donante). Si configurano due scenari principali:

Successione aperta dal 18 dicembre 2025 in poi: Se il donante decede a partire da questa data, le nuove regole si applicano immediatamente. L’acquirente di un immobile donato è pienamente tutelato e non rischia più di subire l’azione di restituzione. Questo rende l’immobile sicuro, commerciabile e finanziabile.
Successione aperta prima del 18 dicembre 2025: Per le donazioni il cui donante è già deceduto prima di tale data, la legge ha previsto un regime transitorio della durata di sei mesi, dal 18 dicembre 2025 al 18 giugno 2026. Durante questo periodo, i legittimari che intendono conservare la possibilità di agire in restituzione secondo le vecchie regole devono compiere un atto formale: la trascrizione nei registri immobiliari di un’azione di riduzione o di un atto di opposizione alla donazione.

Le conseguenze sono le seguenti:

Se un erede esegue la trascrizione entro il 18 giugno 2026, per quell’immobile continueranno a valere le norme precedenti. La proprietà rimarrà quindi soggetta al rischio di restituzione, con le conseguenti difficoltà di vendita e di accesso al credito.
Se nessun erede esegue la trascrizione entro il 18 giugno 2026, le nuove norme di tutela per l’acquirente diventano efficaci retroattivamente. A partire dal 19 giugno 2026, anche questi immobili diventeranno sicuri e pienamente commerciabili, indipendentemente da quanto tempo prima sia deceduto il donante.

È fondamentale comprendere che la semplice contestazione verbale o una lettera non sono sufficienti: la legge richiede un atto formale e pubblico trascritto. La conoscenza di queste scadenze è quindi cruciale per chiunque intenda vendere, acquistare o finanziare un immobile di provenienza donativa.

Riferimenti normativi

Decreto-legge 29 settembre 2024, n. 132 (convertito con modificazioni dalla Legge 25 novembre 2024, n. 159): È la fonte normativa primaria della riforma. L’articolo 3 del decreto interviene sulla disciplina del Codice Civile in materia di donazioni.
Codice Civile, Articolo 563 (Azione contro gli aventi causa dai donatari soggetti a riduzione): Questo articolo, oggetto di modifica, disciplinava l’azione di restituzione dell’immobile anche nei confronti dei terzi acquirenti. La riforma ne limita drasticamente l’applicazione.
Codice Civile, Articolo 563-bis (Inefficacia dell’azione di restituzione): Articolo introdotto dalla riforma che stabilisce le condizioni in cui l’azione di restituzione non può più essere esercitata, proteggendo di fatto l’acquirente a titolo oneroso.

Riferimenti giurisprudenziali

Data la recente entrata in vigore della normativa, non si è ancora formata giurisprudenza consolidata in merito alla sua applicazione e interpretazione.

Fonti e bibliografia

Testo del Decreto-legge 29 settembre 2024, n. 132, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, Serie Generale n. 238 del 10 ottobre 2024.
Testo della Legge di conversione 25 novembre 2024, n. 159, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana.